Bunga anuitas
Hampir semua KPR di Indonesia memakai metode anuitas. Cicilan per bulan selalu sama, tetapi komposisinya berubah: di awal masa kredit sebagian besar cicilan dipakai untuk membayar bunga, dan semakin lama porsi pokoknya semakin besar. Rumusnya:
Cicilan = P × r ÷ (1 − (1 + r)−n)
dengan P pokok pinjaman (harga dikurangi uang muka), r suku bunga per tahun dibagi 12, dan n jumlah bulan. Contoh: pinjaman Rp450.000.000 dengan bunga 7,5% per tahun selama 15 tahun menghasilkan cicilan sekitar Rp4,17 juta per bulan.
Bunga flat
Bunga flat banyak dipakai untuk kredit kendaraan dan kredit tanpa agunan. Bunga dihitung dari pokok awal sepanjang masa kredit, sehingga cicilannya:
Cicilan = P ÷ n + P × bunga per tahun ÷ 12
Angka bunga flat terlihat lebih kecil, padahal beban sebenarnya lebih berat karena bunga tetap dihitung dari pokok awal walaupun pokok sudah berkurang. Karena itu kalkulator ini juga menampilkan bunga efektif yang setara.
Hal yang perlu diperhatikan
- Bunga tetap dan mengambang: Banyak KPR memberi bunga tetap hanya beberapa tahun pertama, lalu beralih ke bunga mengambang. Simulasikan juga dengan bunga yang lebih tinggi untuk melihat risikonya.
- Biaya lain: Provisi, administrasi, asuransi, notaris, dan pajak pembelian tidak termasuk dalam simulasi ini.
- Rasio cicilan: Bank biasanya membatasi cicilan pada persentase tertentu dari penghasilan. Sepertiga penghasilan sering dipakai sebagai patokan aman.
Hasil simulasi bersifat perkiraan. Angka resmi tetap mengikuti perhitungan bank atau lembaga pembiayaan.